旧债未完，新债又起。
作者：江月
01
起初，无人在意。
这两年，当大家都在关注新房成交量、二手房成交量、二手房成交价、土地供应量时，却忽略了另一个重要的数据。
2023年，全国法拍房同比增加了36.5%，住宅类法拍房增加了43%。
2024年上半年，全国法拍房挂拍量为32.62万套，同比增长了77.76%。
法拍房量的增速，爆发力惊人。
除了司法拍卖房外，市场上还有各类的挂拍房源。这些房源加起来，已经准备往百万套冲击。
这就是起初无人在意的法拍房，
如今，法拍房已经走到了一个让大家不得不重视的高度。
不过，大家对法拍房的重视程度可能还不够。
光停留在法拍房套数暴增这个表面数据上，大家可能还无法体会到法拍房将会对市场造成的可怕冲击。
再来细看下面三组数据。
数据一：大面积往下掉的成交折扣率。
什么是成交折扣率？
按公式来看，成交折扣率=法拍成交价/法拍评估价。
在这里，评估价大致可以与市场价等同。
由此可知，成交折扣率一定程度上可以反映市场的热度。
上行的市场中，由于买家对于市场的预期高，会出现一套法拍房有很多买家竞拍的情况，这些买家会把法拍房的价格推高，甚至拍出高于市场价的价格。
别惊讶，竞拍上头的买家从不是少数。
下行的市场中，情况自然相反。
有的法拍房仅有一两个买家竞拍，有的则索性流拍了。
于是，法拍房价格便可能出现低于市场价的情况。
我们来看一下今年上半年的数据，在40个城市中，35个城市的平均成交折扣率同比均在下降。
其中，少一点就降了几个点，多的则降了十来个点。
总体来看，
去年，法拍成交价大约是市场价的8折左右。
今年，跌到了7折。
今年的法拍市场，买家拍得更加畏手畏脚了。
这说明什么？
预期仍在往下走。
只有预期在下行，成交折扣率才会一年更不如一年。
数据二：大面积走高的流拍率。
流拍率不需要多做解释。
当法拍房无人参与竞拍时，这套法拍房就流拍了。
在这40个城市中，33个城市的流拍率中在上升。
其中，许多城市的流拍率同比往上窜了20-30个百分点，相当多的城市的流拍率在65%以上。
数据三：法拍房关注度下降。
各大城市的法拍房平均报名人数均在下降。
简单来几个例子：
2023年，北京6.43人、长沙4.04人、福州4.42人、广州4.03人；
2024年，北京3.96人、长沙3.32人、福州3.99人、广州3.72人。
结合数据二三，我们可得知：
买法拍房的人越来越少了。
比起相信法拍房能捡漏，现在关注法拍房的朋友更愿意当个观众——
主打一个看热闹保平安。
以上，就是法拍房市场的现状。
不止是法拍房数量猛增，更恶劣的情况是——
成交价与成交量双双下降。
这才是最恐怖的。
你想想看，
打骨折的房子，也没人要。
这样的法拍市场，压力得有多大？
02
二手市场新压力点。
法拍房从来不是一个单独的市场。
从某种程度上，法拍房可以算作是二手房市场的一部分。更进一步讲，法拍房可以看作是二手房的风向标。
大家都知道，在各种政策频出的当下，市场成交量在回升。
同时，在统计局发布的6月70城数据中，北京、上海的二手房价格指数环比总算迎来了第一次上涨。杭州、南京的二手房价格环比也有上涨——
市场有筑底的趋势。
如今，法拍房数量地不断上升，定然会给二手市场增加新的压力。
再严重一些，
打骨折的法拍房，可能会再度击穿二手房的价格底线。
举几个例子，
上海闵行星河湾法拍房成交总价1865万，其市场价为2200万。
总价直接少了近400万；
内环内洋泾板块的一套房源，总共就一名买家报名
最终，该房源以底价成交，与评估相比少了300；
7月16日，广州天河区的汇景龙熹山成交了一套法拍房，总价为2826万。
根据市场价，同类型房源的价格约在3500万左右，虽说这套法拍房尚未腾空，但相比600万多的价格，这个风险也并非冒不得；
杭州三墩北的西雅图最近就有一套成交，单价约2.95万/㎡。
6月以来，该小区成交了10余套，均价在3.3万/㎡。
这一套法拍房直接把西雅图的单价从3字头干到2字头去了。
看完这些具体的成交价，真的要倒吸一口冷气。
以目前的情况，法拍房数量的激增，势必伴随着更低价格成交房源的套数增加，如此一来，那些挂牌二手房平台的房子压力就大了。
首先，普通二手房房源要跟同样处于二手平台的房子打价格战。
其次，还有一大堆买家会以更低廉的法拍成交价作为参考，用更刁钻的标准审视这些二手房源。
这种压力下，会出现两种情况：
一、房东为了出货，无奈继续调低挂牌价。
二、摆烂了，老子不卖了。
摆烂的朋友又可以分为两种，
一种是想躺平又没完全躺平的，准备把房子租出去，主要目的就是能回本多少就回本多少；
还有一种则是首付都跌没了的朋友，对于他们来说，房子再怎么跌都无所谓了。绝望之下，断供的念头在他们脑海中挥之不去。
恶性循环来了。
「暴增的法拍房成交价猛跌-猛跌的法拍房击穿了二手房底价-亏麻了的房东选择断供-断供的房子被送上法拍」
这就是二手市场新增压力点。
天量法拍房压力下，二手市场刚刚筑起的底可能又要裂开了。
此外，我还想多嘴一句。
法拍房不止是法拍房。
一套套法拍房的背后，更是一笔笔贷款。
持续下跌的法拍成交价，最终换来的是贷款难以覆盖，银行不良率提高。
2023年各大行的个人住房贷款不良率便在提高：
建行从0.37%上升至0.42%；
农行从0.51%上升至0.55%；
工行从0.39%上升至0.44%。
……
所以，法拍房猛增还真不仅仅和二手房相关。
只要你和银行打过交道，那么你就有可能受到法拍房的影响。
03
刻不容缓的关键时刻。
市场中，有这么个理论：
当法拍房占市场交易总量超5%时，会直接影响到二手成交价；当法拍房数量占比达到20%，就会严重影响二手房价格体系。
我们简单看几个城市的法拍房占比：
北京二手房挂牌约13.7万套，法拍房挂牌量约4300套，占比约3%；
上海住宅挂牌约16万套，法拍房约2800套，占比约1.7%；
杭州二手挂牌量约15万套，法拍房约3000套，占比约2%；
成都二手挂牌量24万套，法拍房约1.3万套，占比约5.4%；
重庆二手挂牌量25万套，法拍房约1.2万套，占比约4.8%。
头部几个城市的法拍房正在往5%冲，甚至有城市已经破了5%。
数据已经表明，
现在已经不仅是一些法拍房个例在突破二手房的底线，而是法拍房已经逐渐具备影响二手市场全局的能力。
这可不行！
市场才经历过517政策的洗礼，还有国家队帮忙收购商品房去库存，好不容易有点调头的趋势，可不能让法拍房过来踹上一脚。
必须得控制。
作为银行，目前只有个软性应对的措施。
想必大家都知道，前段时间发生过银行拒收断供房的事情。具体操作就是通过延期还贷或者降低月供的法子，让业主继续持有手中的房子。
银行这么做主要是为了减少坏账的发生，规避风险，但这也确实起到了减少二手房市场压力的作用。
当然，这是不够的。
重点还在存量房贷利率上。
据统计，目前存量房贷总额高达约40万亿，而持有这些存量房贷的业主中，大多数人的贷款利率还在4字头。
此利率与新政房贷利率相比，差不多差了1%。
持有房子的成本明显高于其它人，再叠加房价下行的压力，才造成了越来越多的人选择了断供。
换句话来说，
降低存量房贷利率能够缓解法拍房激增的压力，从而稳住市场。
最后，
我还是想再重申一次，多重视法拍房。
在这一场稳市场的战役中，各方面努力都做足了。
供应方面，去库存运动愈演愈烈，并且各地都在控制着土地供应；
需求方面，限购放开、利率下调等等政策一次次地降低购房门槛。
眼见着市场企稳，可千万千万不要被暴起的法拍房给杀了一个回马枪。
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